Bridge Finance & Consulting
연간이자율(APR, Annual Percentage Rate)은 대출금에 소요되는 총비용(이자 및 부대비용)을
연간이자율의 형태로 환산한 수치이다. 대출원리금을 상환할 때에는 APR에 의해서 이자를
상환하지 않고 대출이자율에 따라 계산된 이자를 상환한다. APR은 단순히 대출금에 소요되는
총대출비용의 비교를 쉽게 하기 위해 산출하는 수치이다. 왜냐하면 이자율이 낮은 대신 비용이
많은 대출이 있고, 비용이 적은 대신 이자율이 높은 대출도 있으므로 이들 대출의 비교를 쉽게
하기 때문이다.
APR은 금융기관이 개인에게 의무적으로 고지하여야 하는 수치로 Truth-in-Lending
Disclosure라는 서류에서 찾을 수 있다. 일반적으로 대출에는 비용이 수반되므로 APR이
대출이자율보다 높게 마련이다. 만약 대출비용이 전혀 없다면 APR과 대출이자율은 동일하게
된다.
대출신청서에 서명을 하면 반드시 대출을 받아야 하는가?
대출신청서에 서명을 하였다고 해서 반드시 대출을 받아야 하는 것은 아니다. 대출신청서는 문제
그대로 신청서이지 대출을 받겠다는 의무를 지는 문서가 아니다. 대출조건이 마음에 들지
않는다면 대출신청을 취소해도 된다. 대출을 받아야 하는 의무가 발생하는 시점은
대출클로징때에 대출서류(Note, Trust of Deed 또는 Mortgage)에 서명을 하고 나서이다. 한편
재융자(Refinance)의 경우에는 대출서류에 서명을 하였어도 마음이 변하면 서명일로부터 3일
이내에 취소할 수 있다.
왜 대출신청시에 말한 이자율이 중간에 바뀌는가?
이자율이 바뀌는 이유는 몇가지 경우가 있다.
첫째는 부정확한 정보로 인하여 대출조건이 변경되는 경우이다. 대출신청시에는 가능하면 정확한
정보를 제공하고 대출조건을 알아봐야 한다. 이들 정보는 세금보고서(Tax Return)나
은행계좌증명서(Account Statement) 등의 서류로 증빙이 가능한 정확한 정보여야 한다. 특히
소득이나 계좌잔액이 적어지는 경우에는 대출조건이 불리해진다. 따라서 대출신청 시점부터
정확한 정보를 제공하는 것이 중요하다.
둘째는 이자율을 고정(Rate Lock-in)하지 않아서 변동되는 경우이다. 모기지대출의 이자율은
매일매일 변동한다. 따라서 이자율고정을 하지 않았다면 이자율이 변동하는 것은 당연하다.
이자율이 올랐는지 내렸는지는 금융기관에 문의하거나 신문, 인터넷을 통하여서 손쉽게 확인이
가능하다.
셋째는 간혹 대출담당자가 의도적으로 이자율을 변경하는 경우이다. 일부 순수하지 않은
대출담당자들은 대출진행 도중에 여러가지 이유를 들어 대출조건을 바꾸려고 하는 경우가 있다.
돈을 빌리는 사람의 신용상태가 좋지 않거나 대출과정에 대하여 무지한 경우에 특히 발생하기
쉽다. 이들은 그럴듯한 구실로 대출이자율을 올리거나 아니면 비용을 인상하려 한다. 이를
회피하기 위해서는 신용상태, 대출전반에 대하여 지식을 갖출뿐만 아니라 가능하다면 여러
금융기관에 이자율쇼핑(Rate Shopping)을 하는 것이 필요하다.
모기지 대출의 상환은 언제부터 시작하나?
모기지대출을 받은 후 최초로 상환하여야 하는 날은 대출을 받은 달의 다음,다음달 1일이다.
모기지대출의 상환일은 매월 1일이며 이자 납부는 후불이다. 여기서 후불이라는 것은 대출을
받으면 한달 후에 한달간의 이자를 납부한다는 것이다.
예들 들어, 3월 15일에 대출을 받았다고 하자. 그러면 3/15일부터 3/31일까지의 이자는
대출클로징 때에 선납(Prepaid Interest)하게 된다. 그다음 4/1일부터 4/30일까지의 이자는
5/1일에 납부하면 된다.
대출을 받으면 세금과 주택보험료를 매월 은행에 내야만 하는가?
반드시 내야 하는 것은 아니다. 모기지 대출을 받으면 우리가 부담해야 하는 것은 대출의 원리금
이외에도 세금(Property Tax)과 주택보험료(Home Owners Insurance)가 있다. 원금과 이자는
대출을 해준 금융기관에게 매월 납부하여야 한다. 주택보험료와 세금은 1년에 한번씩 보험회사와
시정부에 납부하면 된다.
하지만 금융기관은 채무자에게 세금과 보험료도 매월 원리금과 함께 금융기관에 분할하여
납부하도록 유도한다. 왜냐하면 채무자가 세금이나 보험료를 납부하지 않아 문제가 발생하는
것을 피하고자 하기 때문이다. 따라서 세금과 보험료를 은행에 납부하지 않고 개인이 별도로
납부하는 경우 대출이자율도 조금 올라간다.
모기지 상환을 받는 은행이 도중에 바뀌는가?
은행이 바뀌는 사례가 흔히 발생한다. 많은 금융기관은 모기지대출채권을 다른 금융기관이나
제3의 기관(Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac)에게 매각한다. 이들 제3의 기관들은
원리금을 직접 수취하지 않고 다른 금융기관에게 이들 업무를 대행하게 한다. 원리금을 수취하는
은행을 대출서비스(Loan Service) 은행이라 한다. 만일 나에 대한 대출채권이 매각되었다면
서비스하는 은행이 바뀌게 된다. 금융기관은 대출채권을 매각하게 되면 그 사실을 채무자에게
우편으로 통지해준다.
모기지를 매월 상환하는 금액보다 추가로 더 할 수 있나?
추가로 상환하는 것은 언제나 가능하다. 다만 추가로 상환하기 전에 대출조건에 벌금
(Prepayment Penalty)이 있는지를 확인하여야 한다. 모기지를 매월 정해진 금액보다 추가하여
상환하는 것을 기한전상환(Prepayment)이라 한다. 대출조건에 따라 기한전상환시에 벌금을
부과하는 경우가 있고 부과하지 않는 경우가 있다. 대출조건이 기한전상환시에 벌금을 부과하지
않는 경우에는 아무때나 자금이 여유가 있을때 추가상환을 하면 된다. 그러나 벌금을 부과하는
경우에는 기한전상환에 신중을 기하여야 한다.
기한전상환을 하더라도 대출약정에 의해 매월 상환하는 금액은 변동하지 않는다. 다만, 대출금을
추가로 상환한 만큼 대출금을 완전히 상환하는 기간이 단축될 뿐이다.
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