Bridge Finance & Consulting
기억하겠지만 서류 종류가 너무 많고 서류의 양은 더욱 많아서 감히 읽어볼 엄두가 나지 않는다.
그래서 사람들은 내용도 잘 모르면서 서류에 그냥 서명하는 경우가 대부분이다. 서류에 서명을
하지 않으면 대출받을 수 없기 때문이다.
대출서류에 서명은 두번하게 된다. 한번은 대출을 신청하면서 서명하고 또 한번은 나중에 대출을
클로징하면서 서명하는 것이다. 대출신청시에 서명하는 서류들은 비교적 간단하다. 하지만
대출클로징때에 서명하는 서류는 종류도 더 많을 뿐만 아니라 내용도 복잡하다. 대출약정서,
담보관계서류 등, 여러가지 법률적 문제가 개입되기 때문이다.
따라서 이번에는 대출신청시에 서명하는 서류에 대하여 설명하고 대출클로징때 서명하는 서류에
대하여는 다음 기회에 설명하고자 한다. 서류의 종류가 매우 많지만 특히 대출조건 및 비용과
관련하여 반드시 살펴보아야 할 서류에 대하여 설명하고자 한다.
대출신청서
대출신청시에 서명하는 서류는 우선 대출신청서(Fannie Mae Form 1003)가 있다. 신청서에는
대출신청금액, 만기, 이자율 등 대출조건과 관련한 기본사항이 들어 있다. 또한 본인의 인적사항
및 직장, 소득, 주택과 관련한 세부사항이 기재될 뿐만 아니라 신청인의 크레딧스코어와 현재의
각종 부채현황도 포함된다. 이밖에 신청인의 과거 및 현재의 중요한 정보사항(파산여부, 현재
소송에 연루되었는지 여부 등)을 질문하기도 한다. 대출신청서는 대출담당자가 대출신청인과의
(전화)면담, 크레딧리포트 등에 근거하여 작성한다. 신청인은 본인의 정보와 대출신청서의 내용이
정확한지를 확인하고 서명하면 된다.
각종 부대서류
부대서류는 채무자를 보호하기 위해 법률에 의해 요구되는 사항이다. 대출과 관련한 중요사항을
채무자에게 밝히거나 채무자로부터 동의를 받도록 되어 있기 때문이다.
부대서류들이 확인하거나 고지하고자 하는 일반적인 내용들은
- 신청서의 내용이 사실이고 채무자와 관련된 정보를 대출과 관련된 제3의 기관에게 제공해도
된다는 채무자의 의사표시 및 동의
- 금융기관이 채무자의 세금보고서(tax return)를 열람해도 된다는 채무자의 동의
- 대출과 관련하여 인종, 피부색, 종교, 출신국가, 성별, 결혼여부, 나이 등으로 인하여 차별을
받지 않는다는 내용
- 대출과 관련한 금융기관과 채무자의 관계, 원리금 수납은행이 중간에 바뀔 수 있다는 내용
등이다.
위에 열거한 사항은 모든 사람에게 동일하게 적용되는 일반적인 고지사항이다. 따러서 그 내용을
더하거나 뺄 수가 없다. 다만 서류가 의미하는 내용이 무엇인지, 나의 권리사항이 무엇인지 알고
서명하면 된다.
하지만 부대서류중에 매우 중요한 서류가 두가지 포함되어 있다. 이들 서류는 Good Faith
Estimate와 Truth-In-Lending Disclosure이다. 이들은 소비자 보호를 위해 법률에 의해
금융기관에서 반드시 채무자에게 고지하여야 하는 사항이다. 이들 서류에는 대출과 관련한 비용
명세 및 이자율, 대출조건 등이 포함되어 있다. 따라서 그 내용은 개인마다 대출내용, 조건이
상이하므로 반드시 살펴보아야 하는 서류들이다. 또한 대출이 변동금리부대출인 경우에는 반드시
채무자에게 그 내용을 고지하는Variable-Rate Mortgage Program Disclosure가 부대서류로
추가된다.
Good Faith Estimate
주택자금대출과 관련하여서는 이것 저것으로 비용이 많이 들어간다. 이러한 비용들을 예상하여
소비자(채무자)에게 고지하는 문서가 Good Faith Estimate이다.
대출관련 주요 비용으로는 주택 감정료(appraisal fee), 주택소유권의 이상유무를 확인하는
타이틀 조사비용(title search) 및 보험료(title insurance), 대출은행의 대출수수료
(underwriting fee), 대출 진행수수료(processing fee), 대출클로징 업무에 대한 (변호사)수수료
(closing fee) 등이 있다. 이밖에도 크레딧리포트(credit report), 홍수지역 확인(flood
certificate), 지적조사(survey), 자금이체(wire transfer) 등의 여러가지 소소한 비용도 포함된다.
대출시에 디스카운트 포인트(discount point)나 대출착수수수료(origination fee)를 지불하기로
되어 있으면 이들 비용도 Good Faith Estimate에 표시된다.
Good Faith Estimate에는 또한 클로징 날짜로부터 월말까지의 대출금이자(interest), 미리
지불하는 몇개월분의 재산세(property tax), 주택손해보험료(home owners insurance)가
표시된다. 이들 비용은 장차 지불할 돈을 미리 내는 비용(prepaid expenses)이다.
여기 포함된 비용들은 대출신청시점에서 대출에 소요되는 비용을 예상한 것이다. 따라서
대출클로징 날짜에 가서 보면 금액이 정확하게 일치하지 않고 다소 줄거나 늘기 마련이다. 하지만
대출기관에서 성실하게 추정, 예상하도록 되어 있으므로 금액이 너무 많이 증가하거나 당초에
명시되지 않은 비용이 추가된 경우에는 그 이유를 따져보아야 한다.
Truth-In-Lending Disclosure
대출금의 APR을 비롯하여 각종 대출조건을 나타내는 문서가Truth-In-Lending Disclosure이다.
APR은 대출금에 소요되는 총비용(이자 및 대출비용)을 이자율의 형식으로 표시한 숫자이다.
APR은 소비자(채무자)가 이자율과 대출비용이 각각 다른 여러개의 대출을 쉽게 비교할 수
있도록 산출하는 것이다.
예를 들어 30년만기, 20만불 대출을 받는다고 가정하자. A금융기관은 이자율이 6.0%, 대출비용은
4천불이라 하고, B금융기관은 이자율이 6.25%, 대출비용이 2천불이라고 한다. 언듯 대출이자율만
비교하면 A은행의 대출조건이 유리한 것처럼 보인다. 하지만 대출비용까지 감안한 APR은
A은행이 6.35%, B은행이 6.30%이므로 실제로는 B은행의 대출조건이 유리하다.
Truth-In-Lending Disclosure에는 채무자가 매월 상환하는 금액이 얼마인지가 스케줄로
나타난다. 대출이자율이 변동금리조건인 경우에는 그 내용을 표시하도록 되어 있다. 또한
변동금리의 대출인 경우에는 별지의 추가서류에 의해 자세한 대출내용을 소비자에게 고지하고
서명을 받도록 되어 있다. 대출원금을 기한전에 상환시에는 벌금(prepayment penalty)을
내는지 여부도 표시되어 있으므로 Truth-In-Lending Disclosure는 자세히 살펴보아야 할 서류
중의 하나이다.
Variable-Rate Mortgage Program Disclosure (또는 ARM Disclosure)
대출금의 이자율이 변동금리(variable rate)인 경우에 서명하게 되는 서류이다. 금융기관은
변동금리대출의 내용을 반드시 채무자에게 설명하도록 되어 있고, 이를 증빙하기 위해서
신청인의 서명을 받는다.
변동금리대출의 이자율은 기준금리(index)에 마진(margin)이 가산되어 결정된다. 이 서류에는
대출금의 이자율이 어떻게 변동하는지가 자세히 설명된다. 우선, 이자율이 변동하는 경우 그
바탕이 되는 기준금리(index)가 무엇인지를 알려 준다. 기준이 되는 금리는 Treasury, Libor,
CODI 등 여러 종류가 있다. 또한 이자율 변동은 언제부터 시작하는지, 몇개월마다 이자율이
변동하는지(변동된 금리는 몇개월간 고정이 되는지)를 알려 준다. 이자율이 변동할때마다 변동할
수 있는 한도는 얼마인지, 대출만기까지 이자율이 변동할 수 있는 한도는 얼마인지도 설명한다.
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