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Mortgage대출이자율은 기간이 짧을 수록 낮아진다. 보다 정확히 말하자면 이자율이 고정되는
기간이 짧을 수록 낮아진다. 따라서 30년 만기의 고정금리대출보다는 15년 만기의
고정금리대출이 이자율이 낮다. 동일하게 만기가 30년이라 하더라도 고정금리대출보다는
변동금리대출의 이자율이 낮다.(여기서 낮다는 말은 이자율이 고정되는 기간동안에만 적용된다.
이자율이 변동되는 기간동안은 낮을 수도 있고 높을 수도 있다.)
그런데 인터넷이나 신문을 보면 간혹 아주 낮은 대출이자율을 제시하는 광고를 접하게 된다. 이들
이자율은 보통 1% ~ 3%이다. 우리가 주변에서 듣게되는 보통의 Mortgage이자율보다 훨씬
낮아서 이들 광고에 우리들의 관심이 끌리게 된다. 광고를 대하면서 어떤 사람들이 그렇게 낮은
이자율의 대출을 받을 수 있는가 궁금해 하기도 한다.
하지만 이들이 광고하는 Mortgage상품이 정확히 무엇인지를 알기 전에는 이자율이 낮다고 해서
현혹되어서는 안된다. 이들 광고는 우선 낮은 이자율로 사람들의 관심을 끌기 위한 것이다. 짧은
광고에서는 대출에 관련한 정보를 충분히 제공할 수가 없다. 하지만 대출의 상세한 내용과 조건을
알고 나면 이자율이 실제로는 낮은 것이 아니라는 것을 알게 된다.
상환선택조건 ARM
이렇게 낮은 이자율을 제시하는 대출은 소위 말하는 Option ARM이라는 대출상품이다. 다른
이름으로는 Cashflow ARM이라고도 불린다. 이들 상품은 채무자에게 여러가지 옵션중에서 매월
금액을 형편에 맞게 선택하여 상환할 수 있는 편리함을 제공한다. 여러가지 옵션 중에서 선택하여
상환한다고 해서 Option ARM이라고 부른다. 채무자가 자신의 자금형편, 즉 Cashflow에 맞게
상환금액을 선택할 수 있다 하여 Cashflow ARM이라고도 부른다. 일부 은행은 Option이나
Cashflow가 아닌 다른 이름을 붙여서 자기들 상품만의 특징을 강조하려 하기도 한다. 하지만
이들 상품의 내용을 살펴보면 이름만 다를 뿐, 상품의 내용은 대부분 동일하다.
상환조건 4가지
소비자가 매월 선택할 수 있는 상환옵션은 4가지가 있다. 첫째는 최저이자율에 의해 계산한
이자금액만 상환하는 것이다. 최저이자율은 위에서 말한 것처럼 낮게는 1%대에서 높게는 2%
대이다. 따라서 적은 부담으로 월이자금액을 상환할 수가 있다. 최저이자율은 은행마다 다르고,
개인의 신용도에 따라 다르다. 보통 광고하는 최저이자율은 신용도가 가장 높은 개인에게
적용되는 이자율이다
둘째는 정상적인 Mortgage이자율로 이자금액만 상환하는 것이다. 정상적인
Mortgage이자율은 최저이자율보다는 높다. 하지만 원금은 상환하지 않고 이자만 상환하므로
그래도 월상환 부담은 적은 편이다. 따라서 현재 자금사정이 안좋은 소비자에게 이들 두가지
상환옵션은 아주 매력적이다. 셋째 옵션은30년 만기의 대출로 계산한 원금과 이자를 상환하는
것이다. 원금도 상환하므로 월상환액은 첫째옵션이나 둘째 옵션보다 많다. 넷째 옵션은 매월
원금과 이자를 상환하되 15년 만기로 계산한 원리금을 상환하는 것이다. 15년내에 원금을
상환해야 하므로 원금부담액이 많아진다. 그래서 월상환액은 30년 만기로 계산한 셋째 옵션의
금액보다 많게 된다.
최저금액의 이자만 상환
이들 네가지 옵션에 따른 매월 상환금액을 비교하면 최저이자율로 이자만 상환하는 첫째 옵션이
가장 적다. 그 다음은 정상이자율로 이자만 상환하는 옵션이 둘째로 적다. 30년 만기로 계산하여
상환하는 원금과 이자금액이 그다음 적다. 15년 만기로 계산한 원리금 월상환액이 4가지 옵션
중에서 가장 많다. 금액이 가장 적은 첫번째 옵션의 금액은 금액이 가장 많은 넷째 옵션 금액의
3분의 1이 안되기도 한다.
이 상품은 매월 상환액을 소비자가 결정할 수 있기 때문에 현재 자금 사정이 안좋은 소비자에게는
편리한 상품이다. 원금은 상환하지 않고 이자만 상환해도 되기 때문이다. 더나아가 사정이 아주
안좋은 경우에는 최저이자율로 계산한 아주 적은 금액의 이자만 상환해도 문제가 안되기
때문이다. 또한 캐시플로우(수입)가 불규칙한 소비자에게도 이 상품은 편리하다. 자금형편에
따라서 매월 상환금액을 선택할 수 있기 때문이다.
대출원금 증가
하지만 이 상품의 편리한 점뿐만 아니라 그렇지 않은 점도 정확히 알아야 한다. 최저이자율로
이자만 상환하는 것을 허용한다고 해서 그걸로 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 정상적인 이자율이
아닌 최저이자율만 부담하므로 그 차액은 원금에 가산된다는 사실을 반드시 알아야 한다. 예를
들어 대출금액이 10만불이고 정상이자율이 6%라 하자. 그리고1년동안 최저이자율 2%로 이자만
납입하였다고 가정하자. 그러면 정상이자율 6%와 최저이자율 2%의 차이인 4%에 해당하는
금액은 원금에 가산된다. 원금이 10만불이므로 가산되는 금액은 4천불이 된다. 따라서
대출원금은 10만불이 아닌 10만4 천불로 늘어나게 된다. 또한 월부담을 적게 하기 위하여
이자금액만 계속 상환하다 보면 원금이 줄어들지 않는다. 나중에는 원금을 짧은 기간에 모두
상환해야 하므로 월상환부담이 더욱 증가한다는 사실도 알아야 한다.
낮은 이자율이라 하여 무조건적으로 나에게 유리한 것은 아니다. 어떤 상품이 모든 사람에게
똑같이 유리하거나 불리하지는 않다. 나에게 맞는 상품은 현재 자금형편이나 장래 재정계획에
따라 달라진다. 또한 투자계획(부동산의 보유목적 및 기간)에 따라서도 상품 선택기준이
달라진다. 따라서 나의 재정상황, 투자계획, 대출상품의 장,단점을 파악하여 자신에게 적절한
대출상품을 선택해야 한다.
